Анализ и проектирование операций с недвижимостью
Другие рефераты
Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ
Государственный Университет по Землеустройству
Кафедра экономической теории и менеджмента
Курсовой проект по теме:
«Анализ и проектирование операций с недвижимым
имуществом»
Выполнил студент 42 Э группы Ефремов
А.В.
Преподаватель
Нилиповский В.И.
Москва 1999
|Введение. |3 |
|Глава I. |4 |
|Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом. | |
|Глава II. |10 |
|Анализ рынка недвижимости. | |
|Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов |10 |
|Анализ рынка земельных участков |16 |
|Анализ рынка жилых помещений |19 |
|Анализ рынка нежилых помещений |23 |
|Глава III. |26 |
|Проектирование операций с недвижимым имуществом. | |
|Прогнозирование операций с земельными участками |26 |
|Прогнозирование операций с жилыми помещениями |29 |
|Прогнозирование операций с нежилыми помещениями |31 |
|Глава IV. |33 |
|Эффективность операций с недвижимостью. | |
|Глава V. |35 |
|Правовое обеспечение операций с недвижимостью. | |
|Заключение. |39 |
|Библиографический список. |41 |
ВВЕДЕНИЕ
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен
Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено
четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс
также признается недвижимостью.
Кроме такого подхода к недвижимости существует и другой, который
рассматривает недвижимость не как товар, а как капитал в материальной
форме, приносящий доход.
Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и
продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он
обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют
перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.
В данной курсовой работе будет предпринята попытка проанализировать
тенденцию развития рынка недвижимости в РФ и дать прогноз его развития на
ближайшее время.
ГЛАВА I
Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы:
- земельный участок
- жилое помещение (дом, квартира, комната)
- нежилое помещение
- здание и сооружение
- участок лесного фонда.
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его
понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых
помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К
примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и
эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и
т.д.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие
сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и
нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и
элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Право собственности на жилую недвижимость возникает только после
государственной регистрации этого права.
Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в
собственность иным, установленным действующим законодательством, способом
квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину
на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-
продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.
Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон,
но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном
складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья,
местоположения.
Рынок жилья является достаточно криминогенным, поэтому при покупке или
продаже жилья лучше всего обращаться в профессиональные агентства
недвижимости, чьи комиссионные в размере 5-8% от продажной стоимости
квартиры оплачиваются покупателем квартиры. Обращаясь в агентство, надо
выяснить, оформит ли оно документы на квартиру и зарегистрирует ли право
собственности в соответствующих органах, а также как и где будут
производиться расчеты. Надежные агентства обычно осуществляют все платежи
через банк, что практически исключает всякий риск на этом этапе сделки.
Агентство, найдя подходящий вариант квартиры, заключает с покупателем
договор о покупке квартиры. В договоре указываются: точный адрес,
характеристика жилья, общая стоимость квартиры, стоимость услуг агентства,
сроки выписки и выселения из квартиры продавцов. Надежные агентства
недвижимости могут предоставить страхование титула. Это страхование от
событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в
будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Оно
позволяет покупателям квартиры рассчитывать на возмещение понесенных
убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
Сегодня купля-продажа квартиры выступает как высшая и последняя стадия
обмена квартир. Этот процесс представляет собой одновременную продажу
старой и покупку новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для
клиентов, так как они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на
свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.
Другим наиболее распространенным видом сделки с жильем является сдача
его внаем. При взятии внаем квартиры надо ознакомиться с формой №9 и
выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли они быть против
сдачи квартиры. В последнем случае договор аренды на законном основании
может быть расторгнут.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными
или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в
ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в
долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е.
местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок
недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени
объектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и
проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть
единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что
послужило началу формирования рынка недвижимости.
С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные
участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией
РФ. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю:
федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и
смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют
право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры,
как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.
Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным
кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. «О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и другими
нормативно-правовыми актами.
Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на
право собственности на землю, которое подлежит регистрации в
регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом,
удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит
основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других
действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением
собственностью.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается
соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по
решению местной администрации. При купле-продаже земельного участка и в
других случаях перехода права собственности свидетельство выдается
указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей
| |  скачать работу |
Другие рефераты
| 
